La Commissione europea ha messo sul tavolo la proposta di regolamento “Affordable Housing Act”. Il testo consente alle amministrazioni locali di introdurre limiti agli affitti brevi nelle «aree sotto pressione abitativa», ma solo dopo una verifica su basi misurabili. Tra i passaggi chiave: confronto tra prezzi e redditi, oltre alla probabilità che, senza misure, il quadro non migliori entro tre anni.
Il quadro nazionale: Europa limiti affitti brevi e relativa offerta
Il perimetro del fenomeno, misurato dal Centro Studi Aigab, parte da un patrimonio di 35,6 milioni di abitazioni residenziali. Le case affittate con contratti 4+4 sono 4,3 milioni, mentre le seconde case “non utilizzate” raggiungono quota 9,6 milioni. Dentro questo scenario, gli immobili messi a reddito con annuncio online sono 510mila, per un totale di 2,5 milioni di posti letto.
Se rapportati al parco abitativo, questi valori equivalgono all’1,4% del totale e al 5,3% delle seconde case non utilizzate. In questo contesto spicca un dato: il 96% delle unità pubblicate online è in mano a proprietari singoli. Significa oltre 700mila famiglie coinvolte e circa 2,8 milioni di persone; per molti, la locazione breve rappresenta una fonte primaria di entrata o lo strumento con cui sostenere i costi di mantenimento dell’immobile.
Localizzazione e rendimenti medi
L’offerta si distribuisce soprattutto in campagna, nelle località marittime e nei borghi, con differenze nette tra destinazioni. Il valore medio incassato per abitazione nel 2023 è stato di circa 17.000 euro. D’altra parte, le città maggiori spingono le medie: intorno a 31.000 euro a Milano e fino a 39.000 euro a Roma. Nelle aree montane o marine meno attrattive, invece, la media scende fino a circa 6.000 euro l’anno.
Non solo guadagni, però. Aigab segnala che soltanto il 2,2% degli immobili oggi destinati agli affitti brevi proveniva da locazioni a lungo termine. La maggior parte entra nel mercato da eredità, da stanze rimaste vuote o da trasferimenti temporanei dei proprietari. Al tempo stesso, le compravendite con finalità d’investimento pesano per il 12,6%.
Grandi città: quante case vuote e quanti annunci
Nei grandi centri, l’incidenza delle abitazioni non occupate e degli annunci online non è omogenea. Nel complesso, le città maggiori mostrano quasi il 15% del patrimonio vuoto. A Milano il numero totale di abitazioni è 827.648: di queste, 183.227 (il 22,1%) risultano affittate 4+4, mentre 105.375 (il 12,7%) sono non occupate. Ad agosto 2026, gli annunci online rilevati da AirDna sono 16.303: pari al 2% del totale comunale e al 15,5% delle abitazioni sfitte.
A Firenze, le abitazioni complessive sono 207.026, con 38.505 unità (il 18,6%) affittate 4+4 e 25.364 (il 12,3%) non occupate. Gli annunci online ad agosto 2026 sono 8.947, pari al 4,3% del totale. Per Roma, i dati Istat indicano 1.454.511 abitazioni: 234.699 (il 16,1%) sono in affitto 4+4 e 152.852 (il 10,5%) risultano non occupate; gli annunci osservati ad agosto 2026 sono 20.718, pari all’1,4% del totale comunale.
Motivi dell’intervento e criteri operativi
La spinta normativa arriva da un dato sociale: oltre la metà degli abitanti delle città considera l’accesso a un alloggio a prezzi sostenibili un’urgenza nel proprio quartiere o nella propria area. Da qui l’impostazione di una metodologia comune, con criteri che i comuni devono verificare prima di imporre restrizioni agli affitti brevi.
I parametri previsti includono, tra gli altri, tre controlli: se il rapporto tra prezzo medio di vendita e reddito disponibile pro capite raggiunge almeno otto anni di reddito; se il rapporto prezzo/reddito è aumentato negli ultimi dieci anni; e se, in assenza di misure mirate, è improbabile che la situazione migliori nei tre anni successivi. Solo dopo aver riscontrato questi elementi le amministrazioni possono introdurre limiti mirati agli affitti brevi, con l’obiettivo dichiarato di tutelare l’accessibilità abitativa e la mobilità per lavoro e studio.
Il disegno, in definitiva, propone criteri armonizzati a livello europeo e affida la verifica a livelli nazionale e locale: l’adozione di limiti è possibile soltanto a valle delle valutazioni richieste, come esplicitato nel testo della proposta.