Non sarà soltanto la casa di Inter e Milan. Il nuovo San Siro, almeno nei piani economici delle due società, dovrà diventare il cuore di una trasformazione immobiliare molto più ampia, capace di generare valore anche lontano dai novanta minuti di una partita. Il dossier consegnato al Comune di Milano mette per la prima volta in fila le principali cifre dell’operazione e restituisce la dimensione finanziaria del progetto: 2,3 miliardi di euro di costi complessivi, contro un valore finale stimato in circa 2,565 miliardi.
La differenza, circa 265 milioni di euro, rappresenta la plusvalenza attesa dai club al termine dell’intervento. Un margine pari all’11,5% che dipende però in larga parte da una voce decisiva: la valutazione attribuita al nuovo impianto una volta completato.
Secondo il piano, infatti, nel 2032 lo stadio dovrebbe valere 2 miliardi e 149 milioni di euro.
Un quartiere dello sport, non solo uno stadio
La portata dell’operazione emerge anche dalle superfici previste. I nuovi edifici occuperanno complessivamente circa 162mila metri quadrati, ma meno della metà sarà destinata direttamente all’arena.
Lo stadio rappresenterà circa 64mila metri quadrati, il 39% del totale. Gli altri 98mila, pari al 61%, saranno utilizzati per funzioni differenti: hotel, uffici, spazi commerciali e servizi. Il progetto, invece, non prevede residenze.
È proprio questa parte a mostrare il cambio di paradigma rispetto al vecchio modello di impianto sportivo. L’obiettivo è costruire un’area capace di vivere tutti i giorni dell’anno, attirando pubblico, aziende e visitatori anche quando Inter e Milan non giocano.
Il valore attribuito a queste attività extra-stadio è significativo: secondo le stime riportate nel piano, gli immobili commerciali, direzionali e ricettivi potrebbero valere complessivamente circa 418 milioni di euro.
Dallo stadio ai parcheggi: dove finiranno i 2,3 miliardi
La costruzione dell’arena e del relativo basamento dovrebbe assorbire circa 708 milioni di euro, ma il conto finale sarà molto più alto.
Altri 121 milioni sono destinati ai parcheggi e alle strutture sotterranee, mentre circa 172 milioni serviranno per realizzare gli edifici commerciali e ricettivi previsti nell’area.
C’è poi una voce particolarmente pesante legata alla trasformazione dell’attuale complesso: 115 milioni di euro per demolizioni e smaltimenti, con il vecchio Giuseppe Meazza al centro di gran parte degli interventi.
Ancora più rilevante è però il costo finanziario dell’operazione. Tra interessi, finanziamenti e garanzie necessarie per sostenere i cantieri, il piano prevede quasi 382 milioni di euro. Da sola, questa componente rappresenta circa il 17% dell’intero investimento.
La scommessa sul valore del nuovo impianto
Il vero perno dell’operazione resta però la valutazione da 2,15 miliardi attribuita allo stadio nel momento in cui sarà completato.
Non si tratta dell’incasso previsto in un anno né della cifra che Inter e Milan pensano di ottenere vendendo l’impianto. È invece un valore economico teorico dell’asset, utilizzato per calcolare quanto varrà l’intera trasformazione una volta conclusa.
Ed è qui che si concentra anche una delle principali incognite. La documentazione non chiarisce in maniera dettagliata il metodo con cui è stata ottenuta la valutazione: non è specificato, per esempio, quanto dipenda dai ricavi futuri attesi, dal valore immobiliare o da altri parametri finanziari.
Una variabile tutt’altro che secondaria, considerando che da quella cifra dipende una quota importante del margine finale previsto dai due club.
I precedenti europei
Il valore indicato da Inter e Milan appare comunque compatibile con quello raggiunto da alcuni dei più importanti stadi europei di nuova generazione.
Il Real Madrid ha investito circa 1,4 miliardi di euro nella radicale trasformazione del Santiago Bernabéu, puntando su eventi, hospitality e attività commerciali per aumentare i ricavi anche nei giorni senza partite.
Un confronto ancora più significativo arriva dall’Inghilterra. Il Tottenham Hotspur Stadium, inaugurato nel 2019 e progettato fin dall’inizio come struttura polifunzionale, è stato valutato nel 2024 circa 1,8 miliardi di euro.
Il modello inseguito da Inter e Milan è simile: fare dello stadio non soltanto un costo o un luogo destinato al calcio, ma un asset immobiliare e commerciale capace di produrre ricavi continuativamente.
La scommessa, dunque, non riguarda solo la costruzione di un nuovo San Siro. Riguarda soprattutto la capacità di trasformare una delle aree simbolo di Milano in un distretto redditizio abbastanza da sostenere un investimento superiore ai due miliardi e, nelle previsioni dei club, lasciare alla fine un margine da 265 milioni di euro.