Il canone medio di locazione in Italia è passato da 11,2 euro al metro quadro nel 2020 a 14,9 euro nel 2026. L’aumento, pari al 33,2% in sei anni, emerge dall’analisi di Immobiliare.it sulle principali città italiane. Le crescite più marcate si sono concentrate soprattutto nei centri urbani dove, fino a pochi anni fa, prendere una casa in affitto era relativamente economico. L’andamento degli affitti in Italia presenta però una distinzione: le città con i maggiori rincari percentuali non coincidono con quelle dai canoni più alti. Bari svetta nella classifica degli aumenti, mentre Milano rimane il centro più costoso tra quelli esaminati.
Bari e Genova registrano gli aumenti maggiori negli affitti
A Bari i canoni sono cresciuti del 52,9% tra il 2020 e il 2026, passando da 8,5 a 13 euro al metro quadro. Per un appartamento di 70 metri quadrati, la spesa mensile indicativa è così salita da 595 a 910 euro.
Genova segue con un incremento del 48,1%: il prezzo medio è passato da 7,5 a 11,2 euro al metro quadro. Gli aumenti hanno raggiunto il 38,1% a Firenze, il 37,9% a Torino e il 35,8% a Palermo.
Roma ha registrato una crescita del 29,9%, dai 14,7 euro al metro quadro del 2020 agli attuali 19,1 euro. A Napoli l’incremento è stato del 25,5%, a Venezia del 25,4% e a Catania del 24,9%. Le variazioni sono state più contenute a Bologna, con il 18,3%, e a Verona, con il 18%: anche in queste città i prezzi restano superiori a quelli di sei anni fa.
Milano resta la più cara, Bologna cala rispetto al 2025
Il confronto sui prezzi effettivi vede Milano al primo posto, con un canone medio di 22,3 euro al metro quadro nel 2026. L’aumento rispetto al 2020 è del 13,4%, una delle variazioni più contenute fra i grandi centri urbani.
Gli affitti del capoluogo lombardo partivano già da livelli particolarmente elevati: il costo medio era di 19,7 euro al metro quadro sei anni fa. Dopo Milano si collocano Firenze, con 21,7 euro, e Roma, con 19,1 euro.
Bologna si attesta invece a 16,5 euro al metro quadro. Pur mostrando un aumento rispetto al 2020, il dato è in leggero calo sui 17,1 euro registrati nel 2025.
La domanda degli affitti e le proposte per aumentare l’offerta
Secondo Paolo Giabardo, direttore generale di Immobiliare.it, l’aumento del prezzo degli affitti è legato all’inflazione, all’aumento del costo della vita e a uno squilibrio strutturale tra domanda e offerta.
Le opportunità di lavoro e di studio universitario continuano ad attirare persone nei grandi centri urbani, ma la disponibilità di abitazioni non riesce sempre a soddisfare le richieste. Le conseguenze ricadono soprattutto su giovani, studenti, lavoratori e famiglie che devono trasferirsi per ragioni professionali.
“L’effetto è una pressione crescente sui redditi e, più in generale, sull’accessibilità alla casa”, ha spiegato Giabardo. Il costo dell’affitto, ha sottolineato, assorbe una quota sempre maggiore delle risorse economiche disponibili.
Il direttore generale propone di riportare sul mercato gli immobili sfitti e aumentare la disponibilità di nuove abitazioni nelle città con la domanda più elevata. Gli alloggi inutilizzati, però, non si trovano necessariamente dove le persone cercano casa: secondo Giabardo, recuperarli non sarebbe sufficiente senza ampliare l’offerta abitativa nelle aree maggiormente richieste.
Case popolari, gli alloggi sfitti e il problema delle assegnazioni
A incidere sull’emergenza abitativa è anche la presenza di case popolari sfitte che potrebbero essere recuperate e assegnate alle famiglie in difficoltà, anziché essere destinate alla vendita. È il caso della Lombardia, dove nel 2026 la Regione ha stanziato 56,3 milioni di euro per ristrutturare circa 1.700 alloggi pubblici inutilizzati, di proprietà delle Aler e dei Comuni.
A Milano, invece, il piano dei servizi abitativi per il 2026 prevede la possibilità di assegnare 2.321 appartamenti, tra alloggi popolari e sistemazioni temporanee per l’emergenza abitativa.
Il tema riguarda anche la gestione del patrimonio pubblico: la normativa lombarda consente infatti alle Aler di presentare programmi di alienazione degli immobili, cioè di vendita. Recuperare le abitazioni inutilizzate e mantenerle nel patrimonio destinato agli affitti sociali rappresenta quindi una possibile alternativa alla vendita, soprattutto nelle città dove la domanda di alloggi a prezzi accessibili continua a crescere.