I lavori su immobili collabenti, i cambi di destinazione d’uso e le demolizioni con ricostruzione possono rientrare nel Bonus ristrutturazioni. L’Agenzia delle Entrate ha precisato nella guida che la detrazione nel 2026 è del 50% delle spese, fino a 96mila euro per unità immobiliare; negli altri casi ammessi l’aliquota è del 36%.
Immobili collabenti e porzioni in corso di definizione
La normativa ammette la detrazione anche per le unità catastali classificate F/2, cioè gli immobili collabenti, e per le porzioni identificate come F/4 «in corso di definizione». Per questi casi è necessario che il titolo abilitativo qualifichi gli interventi come operazioni di conservazione del patrimonio edilizio esistente e non come nuova costruzione. Al termine dei lavori l’unità deve risultare accatastata come residenziale per poter accedere al beneficio.
Più restrittive sono le condizioni per le unità segnate come F/3, «in corso di costruzione»: il bonus può spettare soltanto se l’immobile era già precedentemente accatastato e possedeva i requisiti richiesti prima della riclassificazione. In pratica la detrazione non è utilizzabile per completare una nuova costruzione; a lavori ultimati l’unità deve rientrare nelle categorie ammesse al beneficio.
Cambio di destinazione d’uso e demolizione-ricostruzione: i criteri
Il Bonus ristrutturazioni si applica anche quando un immobile non residenziale diventa residenziale a seguito dei lavori, a condizione che il provvedimento amministrativo che autorizza l’intervento indichi chiaramente il cambio di destinazione d’uso verso l’abitativo. La qualificazione operativa nel titolo edilizio è quindi decisiva per l’accesso all’agevolazione.
Per le operazioni di demolizione e ricostruzione la disciplina è più articolata. Sono considerate ristrutturazione edilizia, ai fini dell’agevolazione, le demolizioni e ricostruzioni degli edifici esistenti che mantengono elementi essenziali del preesistente oppure che siano ricomprese nella definizione normativa prevista dal Testo Unico dell’edilizia. Possono essere ammessi anche gli interventi necessari per adeguamento antisismico, accessibilità, impianti e efficientamento energetico; in alcuni casi autorizzati da strumenti urbanistici è consentito anche un incremento volumetrico finalizzato alla rigenerazione.
Nei centri storici, nelle zone A e in ambiti di pregio storico e architettonico la disciplina diventa più restrittiva: per quelle aree la ristrutturazione con demolizione e ricostruzione è ammessa soltanto mantenendo sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, senza incremento volumetrico. Quando invece si interviene con ampliamento senza demolizione, la detrazione copre solo le spese riferibili alla porzione esistente; la quota relativa all’ampliamento, considerata nuova costruzione, non è agevolabile e le spese devono essere separate in fattura o con attestazione dell’impresa o del direttore dei lavori.
Box, barriere architettoniche, bonifica amianto e misure per la sicurezza
Tra le eccezioni alla regola che il bonus riguarda il patrimonio esistente rientrano la realizzazione e l’acquisto di box e posti auto pertinenziali. La detrazione è riconosciuta per la costruzione di autorimesse o posti auto purché esista o venga creato il vincolo di pertinenzialità con un’unità abitativa; è agevolato anche l’acquisto da impresa per la quota di costi imputabili alla realizzazione quando il venditore attesta tali importi.
Gli interventi finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche sono ammessi indipendentemente dalla presenza, nell’immobile, di persone con disabilità. Possono riguardare ascensori, montacarichi, rampe, servoscala, piattaforme elevatrici e l’adattamento di servizi igienici o elementi di finitura, purché rispettino le caratteristiche tecniche del DM 236/1989; in mancanza di tali requisiti le opere potrebbero comunque risultare detraibili se rientrano nelle regole ordinarie di manutenzione.
La bonifica dell’amianto costituisce una categoria autonoma ai fini del Bonus ristrutturazioni e può essere agevolata anche se non è effettuata insieme a un più ampio intervento di recupero. Tra i costi detraibili rientra anche il trasporto dell’amianto in discarica se effettuato da imprese specializzate.
Rientrano nel perimetro dell’agevolazione anche lavori per la sicurezza della casa, come l’installazione di rilevatori di gas, vetri antinfortunio, corrimano, la riparazione di impianti pericolosi e interventi per la prevenzione di atti illeciti (grate, porte blindate, serrature, vetri antisfondamento, sistemi antifurto). In ogni caso il requisito imprescindibile è che si tratti di opere eseguite sull’immobile e non di servizi o forniture esterne.
La guida segnala inoltre un’esclusione pratica: dal 2025 non danno più diritto alla detrazione le sostituzioni o nuove installazioni di impianti di climatizzazione invernale con caldaie a combustibili fossili, comprese le caldaie a condensazione; restano invece agevolati alcuni impianti alternativi indicati dalla normativa.
La sintesi della guida è chiara: la corretta qualificazione urbanistico‑edilizia e la documentazione nel titolo abilitativo sono determinanti per ottenere il beneficio. Per i tecnici, dunque, la verifica preventiva del titolo e la separazione contabile delle quote di spesa restano passaggi obbligatori per l’accesso al bonus.