La garanzia statale sui mutui per la prima casa è stata estesa fino a 40 anni, una modifica operativa da aprile che spinge le banche a rivedere le offerte. L’obiettivo è ridurre l’importo della rata e, a parità di reddito, aumentare il capitale finanziabile per l’acquisto. La misura riguarda categorie specifiche di giovani, famiglie e persone con disabilità.
La Consap gestisce il Fondo per conto del ministero dell’Economia e delle Finanze, in un mercato in cui, secondo il Consiglio Nazionale del Notariato, tra i 18 e i 35 anni si concentra il 25,60% degli acquirenti della prima casa, con affitti elevati e prezzi in crescita nelle grandi città.
Come funziona e chi rientra
Nato nel 2014, il Fondo Garanzia per la prima casa copre di norma il 50% del capitale erogato a chi non possiede altri immobili (fa eccezione l’abitazione ricevuta in eredità). In presenza di determinate soglie reddituali la copertura può salire all’80% per categorie prioritarie: giovani sotto i 36 anni, coppie under 35, genitori single con figli minorenni, famiglie numerose entro soglie Isee stabilite in base al numero dei figli, persone con disabilità grave.
La garanzia si attiva solo se l’importo del mutuo supera l’80% del valore dell’immobile e se l’abitazione non ricade nelle categorie catastali di lusso. Dal 3 agosto l’accesso è stato ampliato a persone con disabilità permanente accertata e ai componenti di nuclei familiari in cui conviva da almeno due anni un parente con disabilità permanente; per questi casi la garanzia può essere elevata all’80% se l’Isee non supera i 40.000 euro annui.
Durata a 40 anni: effetti e prime offerte delle banche
L’estensione della copertura fino a 40 anni ha due effetti principali: abbassare la rata mensile e consentire, a parità di reddito, l’accesso a un importo più alto. Gli istituti stanno rimodulando i prodotti e alcune banche hanno iniziato a proporre mutui quarantennali, sia a tasso fisso sia a variabile, sfruttando il nuovo profilo di rischio coperto dal Fondo.
Tra le proposte emerse figurano l’applicazione di una copertura fino al 100% per immobili fino a 250mila euro, la rimozione dell’obbligo di anticipare il 20% del prezzo e la possibilità di finanziare l’acquisto senza garanzie familiari immediate. L’allungamento del piano di ammortamento consente in via indicativa una riduzione della rata tra il 16% e il 20% e, in diversi casi, aiuta a rientrare nella soglia bancaria che limita l’incidenza delle rate al 30-35% dello stipendio netto.
La disponibilità della garanzia è prevista fino al 2027, ma l’accesso non è automatico: le banche conservano margini di discrezionalità e possono applicare criteri selettivi su reddito, sostenibilità della rata e profilo del richiedente. Questo significa che, pur in presenza della copertura pubblica, possono restare vincoli stringenti in valutazione.
Simulazioni di costo e trade-off
L’allungamento a 40 anni non è un’agevolazione a costo zero. Più anni di rimborso implicano più interessi complessivi e un debito che si estende su una quota rilevante della vita lavorativa del mutuatario. Una simulazione elaborata da Mutuisupermarket.it mette a confronto scenari a 30 e 40 anni con garanzia pubblica, evidenziando il bilanciamento tra rata più bassa e maggiore costo totale.
Per un mutuo “green” a 40 anni, la rata diminuisce del 12% rispetto a un 30 anni, ma il totale da rimborsare aumenta del 18%: in termini concreti, si registra un risparmio di circa 73 euro al mese a fronte di un incremento di circa 40mila euro negli interessi complessivi. Sui mutui tradizionali, la simulazione indica una diminuzione della rata di circa 48 euro (pari a -7%) ma un aumento degli interessi complessivi di circa 54mila euro (circa 23%) rispetto ai prestiti garantiti Consap a 30 anni.
In sintesi operativa, l’estensione della garanzia a 40 anni amplia l’accesso al credito e rende più gestibile la rata mensile, soprattutto per under 36, famiglie e persone con disabilità, ma comporta un costo finanziario totale più alto sul lungo periodo. La finestra temporale della garanzia pubblica, prevista fino al 2027, e le politiche di erogazione delle singole banche restano i due vincoli da considerare nella scelta del prodotto.