Sulla ringhiera di un balcone cittadino, un’anziana coppia continua a vivere nell’appartamento che ha venduto ma che non ha lasciato: è lo stesso meccanismo che spiega il fenomeno della nuda proprietà. Si cede il diritto di proprietà ma si mantiene il diritto d’usufrutto, cioè la possibilità di vivere nell’immobile o di concederlo in uso fino alla scadenza dell’usufrutto, che nella maggior parte dei casi coincide con la morte dell’usufruttuario. Per chi acquista significa pagare meno rispetto alla piena proprietà, ma anche rinunciare all’uso immediato della casa. È una scelta che mette insieme due esigenze opposte: chi vende prende liquidità senza trasferirsi, chi compra investe su un bene che potrà usare solo nel lungo periodo.
Come funziona e chi vende
La procedura è semplice nella pratica ma complessa nelle implicazioni: il venditore incassa un corrispettivo e conserva l’usufrutto; l’acquirente diventa nudo proprietario e diventerà pieno titolare dell’immobile solo quando l’usufrutto si estinguerà. Questo schema è utilizzato soprattutto da persone anziane che cercano liquidità per pagare spese sanitarie, sostenere il tenore di vita o aiutare figli e nipoti con acquisti importanti. Secondo analisi di mercato, l’età media di chi vende si colloca intorno agli ottanta anni e la vendita avviene spesso da parte di persone che vivono da sole.
Il prezzo di vendita è valutato tenendo conto dell’aspettativa di vita dell’usufruttuario: più è lontana la possibile estinzione dell’usufrutto e maggiore sarà lo sconto rispetto al valore di mercato. In media la nuda proprietà si vende tra il 50 e il 70 per cento del valore pieno, ma le percentuali cambiano in base all’età e alla situazione specifica. Un dettaglio che molti sottovalutano è che l’usufrutto può essere, in rari casi, limitato nel tempo e non solo alla vita del venditore; si tratta di clausole poco diffuse, ma importanti per l’acquirente.
Dal punto di vista statistico, la nuda proprietà rimane una nicchia: solo una piccola parte delle compravendite immobiliari totali riguarda questa formula. Le variazioni di mercato mostrano segnali di crescita in anni recenti, ma con oscillazioni che rispecchiano la situazione economica generale e l’andamento dei prezzi delle abitazioni in specifiche aree urbane, come quelle dei grandi centri.
Perché può essere un affare — e quando non lo è
Il ragionamento alla base dell’acquisto è essenzialmente aritmetico: si paga meno ora per un bene che probabilmente varrà di più nel futuro. In città dinamiche, dove i valori immobiliari tendono a salire — Milano, Bologna e altre grandi aree — questa differenza può trasformarsi in un guadagno reale quando l’usufrutto si estingue. Nelle città minori o in provincia, invece, la convenienza può limitarsi alla differenza tra il prezzo pagato e il valore di mercato attuale, senza grandi prospettive di rivalutazione. Un fenomeno che in molti notano è la maggiore attenzione degli investitori verso le aree con potenziale di crescita demografica o infrastrutturale.
Tuttavia la scelta non è neutra: chi compra deve accettare un orizzonte temporale incerto. Si tratta di un investimento di lungo periodo, e per questo non adatto a chi ha bisogno di usare subito l’immobile o deve contare su entrate certe. Inoltre, ci sono costi che restano a carico del nudo proprietario, come le spese straordinarie del condominio o eventuali interventi sull’immobile; questi oneri possono erodere il vantaggio economico previsto. Un aspetto che sfugge a chi vive in città è il peso degli interessi: un mutuo per acquistare una nuda proprietà può ridurre molto i margini, visto che molti compratori preferiscono operare con capitali propri.
Per questo la formula è spesso scelta da chi ha capitali disponibili, come genitori o nonni che investono per le generazioni future, o da soggetti istituzionali e società immobiliari che possono permettersi di immobilizzare risorse per anni. Per un giovane che avrebbe bisogno di un mutuo consistente la strategia rischia di essere meno conveniente: gli interessi e le rate potrebbero rendere proibitivo un investimento che paga rendimenti solo nel lungo termine.
Un fenomeno che emerge nelle analisi è la correlazione tra condizioni economiche generali e flussi di domanda e offerta: in periodi di difficoltà e costi elevati, aumenta l’offerta di chi vuole vendere per ottenere liquidità, mentre la domanda può rallentare se i mutui diventano più costosi o se l’incertezza cresce.
Rischi, costi nascosti e strategie d’acquisto
Comprare nuda proprietà richiede un’approfondita due diligence. Oltre alla valutazione dell’immobile e dell’età dell’usufruttuario, bisogna considerare oneri fiscali, eventuali ipoteche e la necessità di far fronte alle spese condominiali o ai lavori straordinari. Queste responsabilità possono gravare sul nudo proprietario anche se non può utilizzare l’immobile. Un dettaglio che molti sottovalutano è la possibile difficoltà a finanziare l’acquisto: alcune banche concedono mutui solo in casi limitati per questo tipo di operazione, e a condizioni meno favorevoli.
Un’altra variabile è la qualità dell’area: la rivalutazione futura dipende dal contesto urbano, dai trasporti, dai servizi e da scelte di pianificazione locale. Investitori esperti valutano l’immobile come se fosse un’azione da tenere nel portafoglio, considerando scenari alternativi e costi opportunità. In questo senso, la nuda proprietà può essere una forma di diversificazione, ma richiede pazienza e capitale di riferimento.
Dal punto di vista pratico, chi valuta un acquisto dovrebbe predisporre liquidità per eventuali interventi, stimare l’impatto fiscale e confrontare l’operazione con alternative quali l’acquisto tradizionale o altre forme di investimento immobiliare. È utile consultare tecnici e notai per verificare clausole contrattuali e calcoli dell’usufrutto, che spesso si basano su tabelle orientative legate all’aspettativa di vita.
Un ultimo elemento: il mercato è sbilanciato verso l’offerta in molte aree, quindi chi compra può trovare più scelta ma anche rischiare una maggiore competizione sulle buone opportunità. Il risultato pratico è che la nuda proprietà rimane una soluzione valida per chi cerca stabilità patrimoniale nel lungo periodo e ha la possibilità di aspettare; un fenomeno che si osserva già in diversi quartieri delle città italiane, dove certe operazioni diventano strumenti di pianificazione familiare più che soluzioni abitative immediate.
