L’Agenzia delle Entrate ha avviato una nuova fase di controlli mirata alle rendite catastali degli immobili che hanno usufruito del Superbonus. Dopo la prima campagna di aprile 2025, dedicata soprattutto agli edifici privi di rendita, ora l’attenzione si sposta su quei casi in cui la rendita catastale, pur essendo stata dichiarata, appare incoerente rispetto agli interventi eseguiti o ai crediti fiscali ceduti. Una manovra che mira a rafforzare il sistema di compliance e a ridurre possibili abusi legati alle agevolazioni edilizie.
La base normativa e i primi risultati ottenuti
L’operazione trova fondamento nella Legge di Bilancio 2024, che all’articolo 213, comma 86, ha introdotto obblighi stringenti di dichiarazione catastale per i proprietari di immobili oggetto di interventi che ne modificano il valore o la rendita. In caso di omissione, il successivo comma 87 prevede che l’Agenzia delle Entrate invii una comunicazione preventiva, la cosiddetta lettera di compliance, invitando il contribuente a regolarizzare spontaneamente la propria posizione prima che scattino sanzioni più gravi.
Si tratta dunque di uno strumento di prevenzione, non di un’immediata misura punitiva. Le lettere consentono infatti al cittadino di aggiornare i dati catastali o di fornire la documentazione che giustifichi la rendita già attribuita. Vale la pena ricordare che l’obbligo di aggiornamento non sussiste se il direttore dei lavori certifica che gli interventi non hanno comportato modifiche rilevanti.
La prima campagna, avviata lo scorso aprile, ha riguardato circa 3.000 immobili con rendita nulla. I risultati hanno sorpreso per la loro portata: oltre il 60% dei destinatari ha scelto di regolarizzare la propria posizione, segnalando aggiornamenti catastali o presentando documenti integrativi. Il riscontro positivo ha incoraggiato l’amministrazione a programmare un ampliamento dei controlli, puntando ora sulle rendite considerate incongrue.
La nuova campagna di ottobre e il piano fino al 2027
Con il mese di ottobre 2025 parte la seconda fase dei controlli, più estesa rispetto alla precedente. L’Agenzia delle Entrate prevede infatti l’invio di 12.000 nuove lettere a proprietari di immobili che hanno beneficiato del Superbonus. Questa volta nel mirino non ci sono solo gli edifici senza rendita, ma anche quelli con valori dichiarati ritenuti incoerenti rispetto ai lavori realizzati o ai crediti d’imposta ceduti.
Il contribuente che riceverà la comunicazione potrà scegliere se presentare la dichiarazione di variazione catastale o, in alternativa, fornire prove documentali che attestino la correttezza della rendita già esistente. La comunicazione non equivale a una sanzione, ma rappresenta un’occasione per correggere eventuali irregolarità ed evitare accertamenti più pesanti.
Il Piano integrato dell’Agenzia delle Entrate per il triennio 2025–2027 prevede un incremento progressivo delle attività. Dopo le 15.000 lettere programmate nel 2025 (3.000 già inviate in primavera e 12.000 in arrivo da ottobre), il numero salirà a 20.000 nel 2026 e a 25.000 nel 2027. Complessivamente, entro la fine del triennio saranno inviate circa 60.000 lettere di compliance.
L’obiettivo dichiarato è duplice: garantire che le rendite catastali riflettano in modo fedele il valore reale degli immobili ristrutturati con il Superbonus e prevenire fenomeni di elusione fiscale. Parallelamente, l’Agenzia punta a instaurare un rapporto più collaborativo con i cittadini, incoraggiando la regolarizzazione volontaria invece del ricorso immediato a procedure sanzionatorie.
Questo programma rappresenta anche un modo per affinare le banche dati catastali, che costituiscono una risorsa fondamentale per il calcolo dei tributi locali e nazionali. Un monitoraggio più accurato consentirà di rafforzare la trasparenza del sistema e di ridurre i contenziosi, offrendo ai contribuenti la possibilità di chiarire la propria posizione in tempi rapidi.
Il prossimo mese sarà cruciale: migliaia di proprietari riceveranno la comunicazione, e avranno la possibilità di intervenire tempestivamente per adeguarsi. Una fase che, a livello nazionale, segnerà un passo ulteriore verso una gestione più rigorosa e consapevole delle agevolazioni fiscali legate alla riqualificazione edilizia.
